.... Váš partner na ceste za novým domovom ....


infolinka: 0949 44 29 77
mail: info-ZVNC-geminibroker.sk

Vyhľadávanie nehnuteľností
-
- m2

Ocenenie nehnuteľnosti

cenynehCena nehnuteľnosti - faktory, ktoré ju ovplyvňujú. Predovšetkým je treba rozlišovať medzi ponukovou a realizačnou cenou nehnuteľnosti ...

Ponuková cena predstavuje cenu, za ktorú je nehnuteľnosť prezentovaná v inzercii. Zá túto cenu sa málokedy predá. 
Realizačná cena predstavuje skutočnú cenu, za ktorú sa nehnuteľnosť zobchoduje (predá alebo prenajme).

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnosti: 

Všeobecné:
•    lokalita – atraktivita podľa polohy obce, mestskej časti, štvrte, ulice...
•    poloha nehnuteľnosti - poschodie, výhľad, svetlosť, rovinatý pozemok 
...
•    dostupnosť denných aktivít – práca, záujmy, a pod.
•    úroveň hluku
•    množstvo zelene, životné prostredie
•    dopravné napojenie
•    občianska vybavenosť v blízkom okolí
•    bezpečnosť
•    sociálna úroveň obyvateľstva
•    inžinierske siete - voda, plyn, kanalizácia, verejné osvetlenie  
•    konštrukcia a stavebné materiály
•    zateplenie objektu 
•    nadštandardné prvky (klimatizácia a pod.)
•    dispozičné riešenie nehnuteľnosti 

Negatívne faktory vplývajúce na cenu nehnuteľnosti:

Byty
•    poloha na prízemí, zv. prízemí, najvyššom poschodí
•    poloha na vyššom poschodí v bytovom dome bez výťahu 
•    nižšia bytová kategória
•    stav bytového domu, spoločných priestorov a zariadení
•    vek bytu a domu
•    nie je balkón, loggia, terasa, pivnica
•    nižšia sociálna úroveň obyvateľstva v bytovom dome alebo v blízkom okolí
•    orientácia na rušnú komunikáciu - frekventovaná križovatka, diaľnica, kruhový objazd, vlaková trať, priemyselná zóna, atď.

Ostatné
•    právne vady (ťarchy, existujúci nájomný vzťah a pod.)
•    narušená konštrukcia a statika objektu 
•    dostupnosť v zime (cesta)
•    nevyhovujúce dopravné spojenie
•    tepelne nezaizolovaný resp. zatekajúci objekt 
•    riziko záplav
•    pozemok - severný svah, nepravidelný tvar
•    pozemok pod nehnuteľnosťou je vo vlastníctve inej osoby 
•    nevyhovujúce alebo neexistujúce inžinierske siete 
•    nevyhovujúci susedia

Najčastejšie nástroje pre odhad ponukovej ceny sú:

•    analýza cien porovnateľných nehnuteľností v okolí
•    ocenenie nehnuteľnosti profesionálnym znalcom
•    cenové mapy na realitných portáloch 
•    pôvodná nadobúdacia hodnota nehnuteľnosti
•    zhodnotenie rekonštrukciou
•    ďalšie investície  do nehnuteľnosti – zemné práce, stavebné úpravy a pod. 
•    celková nálada na realitnom trhu
•    sezóna (najvhodnejšie je začať s predajom na jar alebo na jeseň)

Psychologické aspekty:

Pri oceňovaní nehnuteľnosti pôsobia aj viaceré psychologické aspekty. Treba počítať s tým, že predávajúci môže disponovať neobjektívnymi informáciami od tretích osôb typu: „Ten predal za toľko, tak Ty musíš za viac“.

•    má teda nepresné a neobjektívne informácie o predaji porovnateľnej nehnuteľnosti
•    má citový vzťah k svojej nehnuteľnosti, okoliu, susedom a pod.
•    má tendenciu nasadzovať vyššiu cenu, aby bolo z čoho „spúšťať“ 

Časové obdobie potrebné na predaj: 

Dôležitým prvkom pri stanovovaní ponukovej ceny je aj časové obdobie potrebné na predaj, ovplyvnené rôznymi životnými okolnosťami. Pokiaľ je nutné predať nehnuteľnosť čo najrýchlejšie, musí tomu zodpovedať i nižšia cena ako je bežný priemer. Predávajúci nemá inú možnosť, ako sa zmieriť aj s prípadnou stratou.   

Stanovenie optimálnej ceny je náročný proces, jej nesprávne nastavenie resp. neprispôsobenie sa trhovým podmienkam má za následok nepredajnosť, resp. neprenajatie nehnuteľnosti. Pokiaľ predávajúci dospeje k názoru, že cena, za ktorú má v danom období možnosť predať je pre neho neakceptovateľná, je lepšie, ak s predajom počká na priaznivejšie obdobie.